| L'outil
Loyer permet de déterminer précisément les soldes de
comptes entre bailleurs et locataires, dans le respect des
règles légales de calcul et de prescription
La particularité de cet
utilitaire est de tenir compte :
- des différentes méthodes cumulées de calcul (à ce jour 4
méthodes différentes successives pour les baux locatifs, 1
pour les baux commerciaux)
- des périodes partielles
- des prescriptions.
Principaux textes de
références :
- la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et notamment ses
articles 15 et 17 pour les règles générales de calcul ;
- les anciens articles 2262 et 2277, et 2224 du code civil pour les
prescriptions ;
- l'article 18 de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 pour le
mode de calcul ;
- les indices INSEE du coût de la construction publiés au
journal officiel ;
- les indices de référence des loyers (IRL) publiés par
l'INSEE ;
- l'article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 et le
décret n° 2005-1615 du 22 décembre 2005
- l'article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008
- la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014
et pour les baux commerciaux
- le Décret
n° 53-960 du 30 septembre 1953
- et à compter de l'Ordonnance
n° 2000-912 du 18 septembre 2000, les articles L.
145-1, L. 145-2, L. 145-3 et L. 145-38 du Code de Commerce
Notes
sur les effets de la n° Loi
n° 2008-111 du 8 février 2008 :
- la date de parution des indices diffère désormais entre
les baux d'habitation et les baux commerciaux, ces derniers
restant indexés sur la publication de l'indice INSEE du coût
de la construction, alors que l'Indice de référence des
loyers d'habitation est désormais totalement indépendant de
l'indice de la construction.
- contrairement à ce qu'indique la note méthodologique de
l'Insee "L’indice est publié depuis le quatrième
trimestre de 2002 de manière à permettre aux bailleurs d’exercer
leur droit à révision sur la période légale." (http://www.insee.fr/fr/indicateur/indice_loyer/indice_loyer.asp
), il nous apparaît que cette affirmation entraîne des
calculs erronés : ainsi, les reprises permises par la loi
pour des loyers qui n'auraient pas été régularisés durant
la période non prescrite de 5 ans doivent être faites par application à
chaque date non prescrite de la loi en vigueur à cette date.
Par exemple, un loyer en 2008 non réévalué depuis 5 ans
peut dépendre de la somme de 3 méthodes différentes (moyenne des indices insee jusqu'à janvier 2006, puis indice de référence
ancien jusqu'au 10 février 2008, puis nouvel IRL à compter
du 10 février 2008). La méthode préconisée par l'INSEE
aurait pour conséquence de produire un ensemble incohérent
de résultats de loyer final totalement différents, pourtant à partir
d'une même base, selon les réévaluations effectuées ou non
durant les 5 dernières années.
Vous
pouvez télécharger ci-contre la version de démonstration/complète
:
Cette version est à l'installation, limitée dans ses fonctions :
l'utilisation en version complète nécessite l'acquisition
d'une licence d'utilisation au prix de 30 euros,
matérialisée par la fourniture
- d'un nom d'utilisateur,
- d'un mot de passe,
qui constituent des informations spécifiques à chaque
client.
qui permettent à
l'utilisateur après saisie de ces éléments
- de disposer des fonctions complètes de l'application
(copie et impression des résultats)
- de disposer automatiquement des éventuelles mises à
jour de l'application
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ATTENTION
: à compter du 1er janvier 2006, le calcul des loyers
pour les baux d'habitation est effectué selons les indices de référence des
loyers (IRL) publiés par l'INSEE, et à compter du 10
février 2008 ces indices de référence sont calculés
selon de nouvelles bases.
|
Notes
:
- la
commande de la licence de l'application loyers peut
se faire en règlement par chèque ou carte bancaire
(paiement sécurisé) sur le site adagionline.com
- toute
commande donne lieu à une facture de 30 € TTC
(avec TVA 20 %, soit 25 € HT) accompagnée
d'un nom d'utilisateur et d'un mot de passe
permettent l'accès à l'application
- aucun
support matériel n'est fourni lors de la commande,
l'application étant intégralement
téléchargeable,
la version de démonstration devenant en effet
totalement fonctionnelle après saisie des nom
d'utilisateur et mot de passe.
|
COMMANDER
|
Description de l'application :
Le résultat est obtenu en
trois étapes :
- la définition des caractéristiques du bail
- la saisie
des loyers
effectivement payés
- le calcul
final du solde de tous comptes.
|
| 1
- Caractéristiques du bail |
 |
Sur cette page doivent être
indiqués :
1 - Le type de bail "habitation" (par
défaut) ou "commercial"
2 - Les dates de départ et de fin
du bail, incluses dans la période de location.
Ces données sont nécessaires au calcul :
- des dates anniversaires du bail,
- des mois partiels.
Cet utilitaire a pour fonction de calculer des
soldes de tous comptes, donc a priori de produire un calcul sur des baux échus.
Néanmoins, pour des calculs de soldes en cours de bail, indiquez comme 'date de
fin de bail' la date où vous souhaitez obtenir le calcul, et reportez cette
même date en date de simulation (voir 8).
3 - Le trimestre de référence :
- cette information peut être indiquée sur le bail,
- ou en l'absence d'indication, sera automatiquement déduite en
fonction du dernier indice paru au journal officiel à la date de
signature. (Article 17 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
4 - Clause de révision du loyer :
Cette option permet de déterminer la méthode de calcul en cas
de diminution des indices INSEE ou IRL (Indice des référence des loyers).
En effet, en cas d'absence d'indication spécifique, ou si le
bail mentionne par exemple "le loyer sera révisé..."
ou "le loyer sera rééavalué...", le bailleur est
tenu en cas de baisse des indices INSEE (ou IRL) d'imputer cette baisse
sur le calcul du loyer.
Cependant, si les parties ont conventionnellement convenu dans le
bail que "les loyers seront augmentés", seules les
augmentations de loyers seront appliquées, et non les baisses
(le loyer restant donc similaire en cas de baisse des indices).
5 - Date de révision du loyer :
Pour les baux d'habitation, l'article 17 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la
révision du loyer intervient "chaque année à la date
convenue entre les parties ou à défaut, au terme de chaque
année de contrat".
Note : cette date intervient aussi dans le
cas très particulier entre octobre 2005 et janvier 2006 : si la date est
supérieure au 31 décembre, le calcul se fait par application des Indices de
référence des loyers, sinon par l'ancienne méthode de la moyenne des indices
Insee.
6 - Période de révision
- Pour les baux commerciaux uniquement, la
période de révision des loyers : la révision
intervient généralement tous les 3 ans, mais peut être prévue au bail pour
une période plus courte.
- Pour les baux d'habitations, après le 27 mars 2014 :
« l'action en révision du loyer par le bailleur
est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de
bail pour réviser ledit loyer. ». Donc malgré la prescription générale devenue
de 3 ans, les baux non révisés régulièrement ne peuvent plus donner lieu à
révision au-delà d'un an.
7 - Le loyer doit être indiqué
dans le montant (hors charge) et la monnaie exprimés au bail,
pour garantir les arrondis liés au passage à l'euro (1er
janvier 2002 selon l'article L. 111-1 du Code monétaire et
financier) calculés selon les règles légales d'arrondis
(règlement CEE n° 1103/97 du 17 juin 1997)
8 - Date d'introduction de
l'instance
Cette date permet d'appliquer les règles relatives aux prescriptions
La prescription se trouve acquise ou non à la date d'introduction de l'instance. Il convient donc
de préciser une date permettant de réaliser un calcul
cohérent, soit :
- si une instance a déjà été introduite, la date d'introduction ;
- si une instance va être introduite (ou un dépôt d'injonction
de payer), la date de dépôt prévue ;
- sinon, la date à laquelle la simulation de solde de tous
comptes doit être calculée.
La date d'introduction d'instance ne peut être
inférieure à la date de fin de bail : par conséquent, pour des calculs de
soldes en cours de bail, indiquez comme 'date de fin de bail' (voir 1) la
date où vous souhaitez obtenir le calcul, et reportez cette même date en date
de simulation.
Une fois ces
renseignements calculés, il est possible de passer à
l'étape n° 2 - Saisie
des loyers
|
| 2 - Saisie des
loyers effectivement payés |
 |
| Il
convient de renseigner ici la colonne (verte) des
montants des loyers réellement payés en indiquant pour
chaque période, le montant réellement payé, ainsi que
la monnaie correspondante.
Pour la saisie de la
monnaie, il est possible d'utiliser la touche de
raccourci F pour le franc, et E pour l'euro.
Pour recopier
automatiquement une valeur saisie ou existante (et aussi
une monnaie)
- utiliser la sélection
de plusieurs cellules simultanées. Par exemple, cliquer
sur une cellule, et tout en gardant le doigt sur le
bouton de la souris, descendre le curseur sur les
cellules concernées (qui deviennent bleues) : dès la
valeur saisie, elle est automatiquement reportée dans
toutes les cellules de la sélection.
- utiliser le bouton (en bas à droite de la case
saisie) et le faire glisser sur le tableau sur les
cellules concernées
- utiliser le menu
contextuel accessible par le bouton droit de la souris
sur le bouton (en bas à droite de la case saisie) pour
recopier sur 12 mois ou sur tout le tableau (ce mode de
recopie tient compte des périodes partielles, recopiant
ainsi le montant total pour les lignes relatives à un
mois entier, mais au prorata des jours si le mois n'est
pas complet)
Attention : les cases de
saisies en vert foncé correspondent à des périodes
partielles de mois.
Une fois ces
renseignements saisis, il est possible de passer à l'étape
n° 3 - Calcul du solde de tous comptes, ou de modifier
les données de l'étape 1 pour une grille de saisie
différente.
Notes
sur le calcul de loyers :
POUR LES BAUX D'HABITATION
Pour éviter les
variations à court terme, les loyers sont, depuis
1er janvier 1995, indexés non plus sur la seule
valeur trimestrielle de l'indice de référence,
mais calculés selon la moyenne des quatre
derniers trimestres (art. 18, loi du 21 juillet
1994), d'où le texte de référence,
Loi n°
89-642 du 6 juillet 1989 art. 17 d), avant le 1er
janvier 1995,
"L'augmentation du loyer qui en résulte ne
peut excéder la variation de l'indice national
mesurant le coût de la construction publié par
l'Institut national de la statistique et des études
économiques. A défaut de clause contractuelle
fixant la date de référence, cette date est
celle du dernier indice publié à la date de
signature du contrat de location."
Loi n°
89-642 du 6 juillet 1989 art. 17 d), applicable
après le 1er janvier 1995 jusqu'au 9 février
2008 :
"L'augmentation du loyer qui en résulte ne
peut excéder la variation de la moyenne sur
quatre trimestres de l'indice national mesurant le
coût de la construction publié par l'Institut
national de la statistique et des études économiques.
A défaut de clause contractuelle fixant la date
de référence, cette date est celle du dernier
indice publié à la date de signature du contrat
de location.
La moyenne mentionnée ci-dessus est celle de
l'indice du coût de la construction à la date de
référence et des indices des trois trimestres
qui la précèdent."
- A compter
de janvier 2006
Les loyers sont, au
1er janvier 2006, calculés selon un Indice
de référence des loyers publié par l'Insee.
Loi n°
2005-841 du 26 juillet 2005 art. 35
"IV. - Les dispositions du présent
article entrent en vigueur à compter du 1er
janvier 2006. Elles sont applicables aux contrats
en cours à compter de cette date. La valeur de la
moyenne sur quatre trimestres de l'indice mesurant
le coût de la construction à la date de référence
de ces contrats est remplacée par la valeur de
l'indice de référence des loyers à cette même
date de référence.
V. - Dans les conventions en cours et les
conventions types prévues par l'article L. 351-2
du code de la construction et de l'habitation,
toute clause prévoyant que la révision du loyer
pratiqué ou du loyer maximum s'opère en fonction
des variations de la moyenne sur quatre trimestres
de l'indice du coût de la construction publié
par l'Institut national de la statistique et des
études économiques est remplacée par la clause
prévoyant que cette révision s'opère en
fonction des variations de l'indice de référence
des loyers. Dans les conventions en cours, la
valeur de la moyenne sur quatre trimestres de
l'indice du coût de la construction à la date de
référence est remplacée par la valeur de
l'indice national de référence des loyers à
cette même date."
- A compter
du 10 février 2008
La base de calcul
de l'Indice de référence des loyers publié par
l'Insee est modifié (d'où aussi des indices
modifiés du 4ème trimestre 2006 au 4ème
trimestre 2007)
Loi n° 2008-111
du 8 février 2008, art. 9
I.- Les deux premières phrases du deuxième
alinéa du d de l'article 17 de la loi n° 89-462
du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les
rapports locatifs et portant modification de la
loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 sont remplacées
par une phrase ainsi rédigée :
« L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut
excéder la variation d'un indice de référence
des loyers publié par l'Institut national de la
statistique et des études économiques chaque
trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les
douze derniers mois, de l'évolution des prix à
la consommation hors tabac et hors loyers. »
II.- La seconde phrase du deuxième alinéa de
l'article L. 411-11 du code rural est ainsi rédigée
:
« Ce loyer ainsi que les maxima et les minima
sont actualisés, chaque année, selon la
variation de l'indice de référence des loyers
publié par l'Institut national de la statistique
et des études économiques chaque trimestre et
qui correspond à la moyenne, sur les douze
derniers mois, de l'évolution des prix à la
consommation hors tabac et hors loyers. »
III.- Le I est applicable aux contrats en cours.
La valeur moyenne sur quatre trimestres de
l'indice de référence des loyers résultant de
l'article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet
2005 relative au développement des services à la
personne et portant diverses mesures en faveur de
la cohésion sociale est remplacée par la valeur
de l'indice de référence des loyers issu de la
présente loi à la date de référence de ces
contrats.
IV.- L'indice défini au I fait l'objet d'une évaluation
dans un délai de trois ans à compter de la
publication de la présente loi. Cette évaluation
porte notamment sur les effets de cet indice sur
le marché du logement et la construction de
nouveaux logements.
V.- L'article 7 de la loi n° 84-595 du 12 juillet
1984 définissant la location-accession à la
propriété immobilière est ainsi rédigé :
« Art. 7.- La révision prévue aux 2° et 5° de
l'article 5 ne peut excéder la variation d'un
indice de référence des loyers publié par
l'Institut national de la statistique et des études
économiques chaque trimestre et qui correspond à
la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution
des prix à la consommation hors tabac et hors
loyers. »
VI.- Le V est applicable aux contrats en cours. La
variation de l'indice national mesurant le coût
de la construction établi suivant des éléments
de calcul fixés par le décret n° 85-487 du 3
mai 1985 relatif au calcul de l'indice national prévu
à l'article 7 de la loi n° 84-595 du 12 juillet
1984 définissant la location-accession à la
propriété immobilière est remplacée par la
valeur de l'indice de référence des loyers issu
de la présente loi à la date de référence de
ces contrats.
Note sur la date de
publication de l'indice de février 2008 : la date
indiquée dans le tableau est celle du 10/02/2008,
et non celle de la publication réelle de l'indice
(14/02/2008) ; en effet ces indices sont entrés
en vigueur le 10/02, et l'utilisation de la date réelle
impliquerait une impossibilité de calcul entre le
10/02/2008 et le 13/02/2008
POUR LES BAUX
COMMERCIAUX
Code de Commerce
- Art. L. 145-38
La demande en révision ne peut être formée
que trois ans au moins après la date d'entrée en
jouissance du locataire ou après le point de départ
du bail renouvelé.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous
les trois ans à compter du jour où le nouveau
prix sera applicable.
[…]
Par dérogation aux dispositions de l'article L.
145-33, et à moins que ne soit rapportée la
preuve d'une modification matérielle des facteurs
locaux de commercialité ayant entraîné par
elle-même une variation de plus de 10 % de la
valeur locative, la majoration ou la diminution de
loyer consécutive à une révision triennale ne
peut excéder la variation de l'indice trimestriel
du coût de la construction intervenue depuis la
dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
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| 3 - Calcul du
solde de tous comptes |
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| Dans le cas des
sommes dues au bailleur : 3 ans
- avant le 27 mars 2014 :
L'ancien article 2277 du code civil prévoyait :
« Se prescrivent par cinq ans les actions en paiement
:[...]
Des loyers et des fermages ; »
La
suppression de l'article 2277 par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008
réformant les prescriptions civiles, entrée en application le 19 juin
2008, est sans incidence, puisque s'applique à compter de cette date la
prescription de droit commun de l'article 2224 : « Les actions
personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour
où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui
permettant de l'exercer. »
- après le 27 mars 2014 (entrée en vigueur de la loi n°
2014-366 du 24 mars 2014)
la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
« Art. 7-1.-Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites
par trois ans
à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû
connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
« Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite
un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail
pour réviser ledit loyer. »
Dans le cas des sommes trop-perçues
par le bailleur :
- Pour une instance introduite avant le
18 janvier 2005
* Pour les baux d'habitation : 30 ans
L'article 2277 ne prescrit que les « paiements ».
« L'action en répétition de sommes versées indûment
à titre de loyers n'est pas soumise à la prescription
abrégée des actions en paiement de loyers de l'article
2277, alinéa 4, du Code civil.
[Cass. civ. 3ème, 21 février 1996] »
D'où application de l’article 2262 du code civil:
Art. 2262
"Toutes les actions, tant réelles que personnelles,
sont prescrites par trente ans,..."
Jurisprudence : « S'agissant de répétition de l'indu,
le bailleur ne peut invoquer la prescription quinquennale
de l'article 2277 du Code civil, et n'est pas davantage
fondé à soutenir que le locataire aurait acquiescé à
cette prescription abrégée, à défaut d'établir de sa
part des actes positifs et répétés en ce sens. » [CA
Versailles (1ère ch., 2éme sect.), 27 octobre 2000]
* Pour les baux commerciaux : 10 ans
sur la base de l'article 189b du code de commerce (Ancien. Art. L.
110-4 du code en vigueur)
- Pour une instance introduite
après le 18 janvier 2005
5 ans
La loi n° 2005-32 du 18 janvier
2005 (art. 113 II Journal Officiel n° 15 du 19 janvier 2005 page 889)
a introduit dans l'article 2277 le texte suivant : « Se prescrivent
également par cinq ans les actions en répétition des loyers, des
fermages et des charges locatives. ».
A compter du 19 juin 2008 article 2224 : « Les actions
personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du
jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les
faits lui permettant de l'exercer. »
- Pour une instance introduite après le 27 mars 2014 (entrée en
vigueur de la loi n° 2014-366 du 24
mars 2014)
* Pour les baux d'habitation :
3 ans
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Art. 7-1.-Toutes actions
dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par
trois ans
à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû
connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. »
* Pour les baux commerciaux :
5 ans
Base du calcul des trop-perçus :
Jurisprudence : « Mais attendu que saisie de la demande
des locataires en restitution d'un trop perçu par
rapport au loyer légal, à l'occasion d'augmentations
intervenues de décembre 1981 à décembre 1986 la cour
d'appel a, sans modifier l'objet du litige, légalement
justifié sa décision en relevant que le seul paiement
d'un loyer indu jusqu'en 1981 ne suffisait pas à
établir une renonciation des locataires à se prévaloir
de l'illicéité du loyer et que le montant des
augmentations illégales, perçues pendant la période
non couverte par la prescription, devait être calculé
sur la base du loyer légal de 1981 » [Cass. Civ. 3, 20
février 1991]
Note
pour les baux commerciaux : Selon
l’article L. 145-60 du Code de commerce (ancien article 33, alinéa
1er, du décret du 30 septembre 1953) :
« Toutes
les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par
deux ans. ». La jurisprudence considère cependant
que les actions en
paiement de loyers arriérés sont
soumises aux délais de droit commun (Cass. 3ème civ., 5
octobre 1994 et 26 janvier 1994).
|
Vous pouvez modifier les
données de l'étape 1 ou de l'étape 2 pour un résultat
différent.
Le bouton imprimer édite
le résumé et le tableau sur l'imprimante par défaut
(dans la version enregistrée seulement)
|
| 4
- Maintenance et mise à jour
|
 |
Trois possibilités
:
1 - la mise à jour manuelle, en procédant à la saisie des données
chiffrées, en respectant la structure détaillée dans
l'entête du fichier
2 - la
relecture automatique des dernières données en
lignes, en cliquant sur la mappemonde située à
droit du bouton mise à jour manuelle
("Relecture du fichier des indices") : le fichier des indices
est automatiquement récupéré sur le serveur distant au
lancement de l'outil.
3 - en utilisant la mise à jour automatique pour
télécharger le fichier des
derniers indices
La date estimée de mise à jour est celle de la publication du
quatrième indice précédent augmentée d'un an. Si cette date
est dépassée, que l'indice n'est pas encore connu, et qu'une
connexion internet active est détectée, le fichier des indices
est automatiquement récupéré sur le serveur distant au
lancement de l'outil.
Note
: la mise à jour automatique ne permet pas de
corriger les éventuelles erreurs de publication
de l'indice, telle celle de l'indice publié par
l'insee entre le 10 et le 18 janvier 2006 : pour
corriger automatiquement une telle erreur,
utilisez la méthode 2.
|
Installation
de l'application :
Les fichiers nécessaires à
l'installation de l'application sont regroupée
dans un fichier unique
1 -
téléchargez l'exécutable sur http://www.adagio.com.fr/telechar/loyers.exe
2 - Lancer l'exécution et installez
Pour les utilisateurs
enregistrés :
4 - Au lancement de
l'application, saisissez votre nom d'utilisateur
et mot de passe
5 - Pour contrôler que tout fonctionne
correctement, dans l'onglet Maintenance, cliquez
sur Rechercher une nouvelle version
- si rien ne se passe, vos saisies sont correctes
et aucune nouvelle version n'est disponible ;
- si vous obtenez un message vous informant que
vous ne disposez pas d'un nom d'utilisateur
correct, il doit y a sans doute une erreur de
saisie et il convient de ressaisir le nom
d'utilisateur et le mot de passe ;
- si une nouvelle
version est disponible, laissez le
téléchargement se dérouler : normalement,
l'installation va se faire automatiquement, puis
l'application va se fermer toute seule pour se
réouvrir quelques secondes plus tard dans la
nouvelle version
6 - Si vous n'activez pas la
mise à jour automatique des indices, pensez néanmoins
à récupérer les dernières données en cliquant
dans l'onglet maintenance sur le petit globe en
haut à droite (la souris indique "Relecture
du fichier des indices")
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