FRJP0018

Location: Dépôt de garantie

COMPENSER LES DERNIERS MOIS DE LOYERS ET LE DÉPÔT DE GARANTIE EST ILLÉGAL.

Le locataire dont le bailleur est connu pour tarder à rembourser les dépôts de garanties, lors du départ de leurs locataires, pense évacuer le problème en quittant son logement sans payer les derniers mois de loyer, ou en ne les payant qu'en partie. Si les loyers impayés et le dépôt de garantie coïncident exactement, il s'estime à l'abri de tout reproche, considérant que les deux dettes s'annulent. Il n'est pas loin d'avoir raison, et c'est à peu de chose près ce que prévoit l'article 1289 du Code civil sur la compensation. Toutefois, l'article 1291 précise que la compensation ne peut avoir lieu qu'entre deux dettes « liquides et exigibles », et le dépôt de garantie n'aura ces caractéristiques qu'au départ du locataire lorsque les comptes entre les parties auront été faits ; jusqu'à cette date, il doit continuer de garantir l'ensemble des obligations du locataire, et en particulier la restitution des lieux en bon état.
Cela étant précisé, que risque le locataire qui pratique de la sorte, dans l'hypothèse, bien sûr, où aucune autre dette ne pourrait lui être imputée ? Le risque de poursuites est certes mince, mais non inexistant, et nous avons déjà eu l'occasion de mettre les locataires en garde contre ce procédé, en évoquant deux ripostes possibles du bailleur:
- la première consiste à lui adresser un commandement de payer par huissier dont il devra assumer le coût
- la seconde à pratiquer une saisie-conservatoire de ses meubles qui aura pour effet de les « bloquer » dans le logement.
La décision du tribunal de Reims que nous rapportons ici donne un troisième motif de se défier de la méthode.
L'affaire est classique : des locataires quittent les lieux sans payer les deux derniers loyers. Assignés par le bailleur, ils vont demander au juge d'opérer une compensation entre les loyers dus et le dépôt de garantie détenu par le bailleur.
Le juge refuse de les suivre car, « même si les locataires, d'une manière générale, tentent de procéder de la sorte, peut-être parce que certains propriétaires « tardent » à restituer les dépôts de garantie, la loi ne permet pas cette pratique et le juge des référés ne peut a posteriori la valider en procédant à une compensation, même s'il est constant qu'en l'état actuel les parties sont réciproquement créancière et débitrice ».
En conséquence, le juge condamne les locataires à payer les loyers, et dit que le bailleur devra rembourser la caution. Mais les locataires sont également condamnés à payer l'indemnité prévue dans la clause pénale insérée dans le bail, ainsi qu'aux dépens. Deux débours dont ils auraient pu faire l'économie.

[TI Reims - 3 juin 1994]